La oferta de departamentos en CABA se redujo a la mitad en materia de superficie cubierta desde la década del 30

De acuerdo con el informe elaborado por la empresa de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai, la oferta de departamentos en venta en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires experimentó una contracción sostenida en superficie cubierta, cantidad de ambientes y proporción de cocheras incluidas en el precio. El trabajo se construyó sobre 53.424 avisos activos de departamentos y PH, ordenados por año de construcción, y describe las características de esa oferta a lo largo de casi un siglo de edificación.

Superficie cubierta: una caída del 55 por ciento

La especificación técnica inicial corresponde a la superficie cubierta mediana. Para las unidades edificadas desde 2020, esa cifra se ubica en 46 metros cuadrados. En el extremo opuesto, las propiedades construidas durante la década de 1930 presentan una mediana de 102 metros cuadrados. La diferencia de 56 metros cuadrados representa una reducción del 55 por ciento entre ambas generaciones de viviendas, tomando como referencia las unidades más antiguas. La cantidad mediana de ambientes acompañó ese proceso: descendió de cuatro a dos.

La relación entre superficie y ambientes, en tanto, se mantuvo en un rango estrecho. El informe registra entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente a lo largo del período estudiado. Tras una etapa intermedia en la que las construcciones de las décadas de 1970 a 2000 presentaron medianas de entre 60 y 62 metros cuadrados, la superficie volvió a retroceder desde 2010.

Composición por tamaño: avance de los monoambientes

La composición por tamaño describe con mayor detalle la transformación observada. Los monoambientes representan el 35 por ciento de los departamentos construidos en la década de 2020, frente al 1,9 por ciento entre aquellos edificados en los años 30. En sentido inverso, las propiedades de al menos 100 metros cuadrados redujeron su participación del 53,2 por ciento al 9,4 por ciento. El informe identifica en la cantidad de ambientes la principal transformación de la oferta.

Cocheras: menor inclusión en el precio publicado

La diferencia en materia de cocheras incide de manera directa en qué incluye el precio publicado en cada aviso. Entre las unidades edificadas de 2010 a 2014, el 41,4 por ciento de los anuncios incorporaba la cochera al valor de venta. En las construcciones de 2025 y 2026, esa participación descendió al 13,9 por ciento. De forma simultánea, los avisos con cochera opcional o comercializada por separado pasaron del 2 por ciento al 14 por ciento.

Diferencias por barrio: Recoleta, Monserrat y Palermo a la cabeza

Las variaciones entre barrios resultan heterogéneas al comparar viviendas anteriores a 1980 con las construidas desde 2010. El informe consigna que Recoleta pasó de 90 a 45 metros cuadrados, una baja del 50 por ciento. Monserrat registró una reducción del 41 por ciento, en tanto que Palermo se ubica en el 40 por ciento. En los barrios del norte y noroeste de la ciudad, la caída fue sensiblemente menor: Villa Devoto alcanzó el 6 por ciento, Villa del Parque el 8,5 por ciento y Villa Urquiza el 9,6 por ciento.

De este modo, el relevamiento describe una oferta porteña de departamentos que, en términos de superficie cubierta mediana, se redujo a menos de la mitad respecto de la generación de los años 30, con una proporción creciente de monoambientes y una cantidad menor de avisos que incluyen la cochera dentro del precio publicado.