Unidades funcionales y construcción industrializada reconfiguran el acceso a la vivienda en la Argentina

El encarecimiento del metro cuadrado en los principales centros urbanos del país, sumado a los cambios en la composición de los hogares, empujó a un segmento creciente de compradores y desarrollistas a reconsiderar la ecuación de acceso a la propiedad: la alternativa que más avanzó en los últimos meses consiste en adquirir menos superficie, con distribuciones más eficientes, servicios comunes y, en determinados casos, sistemas constructivos industrializados que permiten acortar los plazos de obra y reducir los costos de desarrollo.

Del metraje tradicional a la superficie útil

Según explicó Juan Manuel Tapiola, director ejecutivo de la plataforma Spazios, la decisión de comprar menos metros cuadrados responde, en primer lugar, a una cuestión aritmética: quien no puede solventar una unidad familiar completa opta por resignar superficie a cambio de ingresar antes al mercado. En paralelo, las transformaciones demográficas —hogares unipersonales, parejas sin hijos, jóvenes que buscan emanciparse e inversores que adquieren unidades para alquiler temporario o permanente— modificaron la demanda tradicional de tres ambientes y configuraron un consumidor dispuesto a evaluar propuestas de uno y dos ambientes bien resueltos.

Amenities compartidos como extensión de la unidad

• Espacios de coworking y salas de reuniones, que evitan destinar un ambiente al trabajo dentro del departamento.
• Gimnasios y áreas de entrenamiento al aire libre, en reemplazo de un segundo o tercer ambiente destinado al ejercicio.
• Salones de usos múltiples, parrillas y jardines comunes, concebidos para extender la superficie privada hacia áreas compartidas.
• Estacionamientos para bicicletas y vehículos, laundry profesional y servicios de paquetería, tendientes a reducir los costos fijos de mantenimiento.

Viviendas modulares: de la unidad mínima al desarrollo industrial

En el segmento de la vivienda industrializada, las denominadas tiny houses —casas de planta reducida y diseño compacto que reúnen cocina, baño, estar y dormitorio en una superficie que suele ubicarse por debajo de los veinticinco metros cuadrados— aparecieron como una opción autónoma, sin una medida única y adaptable a residencia permanente, casa de fin de semana o unidad destinada al alquiler temporario. El directivo describió que los sistemas modulares y los procesos de fabricación en taller permiten reducir los tiempos de obra respecto de la construcción tradicional húmeda y, en determinados escenarios, también el costo final por metro cuadrado.

“Una unidad de veinte metros cuadrados o menos, con una distribución pensada para aprovechar cada rincón, puede resultar atractiva frente a la alternativa de esperar años para acceder a una propiedad mayor.”Juan Manuel Tapiola, director ejecutivo de Spazios

Costo de acceso y convivencia con el mercado tradicional

El interés por estas tipologías no se limita a quienes buscan su primera vivienda; también abarca inversores que diversifican cartera con unidades chicas para renta corta, además de hogares reconfigurados tras separaciones. Hacia adelante, Tapiola consideró que las viviendas compactas y modulares convivirán con el mercado tradicional y que su expansión dependerá de compatibilizar un precio de acceso razonable con tres variables difíciles de negociar: calidad constructiva, ubicación conveniente y funcionalidad del diseño. Bajo esa lógica, el costo por unidad adquirida —y no únicamente el precio por metro cuadrado— se consolida como el indicador clave para medir si la tendencia se convierte en una política habitacional efectiva o permanece como un nicho de mercado.