Vender una propiedad en CABA: qué impuestos dejaron de cobrarse y qué gastos se mantienen vigentes

El precio acordado por una propiedad dejó de ser el único número relevante al momento de cerrar una operación inmobiliaria en la Ciudad de Buenos Aires. Aunque durante 2024 se eliminó el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y se liberó del impuesto cedular a las ventas ocasionales de personas físicas, la compraventa todavía arrastra una serie de conceptos que pesan en el bolsillo del vendedor y, sobre todo, del comprador, entre ellos las comisiones inmobiliarias, los honorarios del escribano y el Impuesto de Sellos, con reglas distintas según la jurisdicción.

ITI e impuesto cedular: los tributos que dejaron de aplicarse

Las propiedades adquiridas antes del 1 de enero de 2018 estaban alcanzadas por el ITI, una alícuota del 1,5% sobre el precio de venta que el fisco porteño dejó de percibir a mediados de 2024. En una operación de US$100.000, ese tributo equivalía a US$1.500 que ya no se descuentan del bolsillo del vendedor. Para los inmuebles comprados desde 2018, en tanto, regía el impuesto cedular, que aplicaba una alícuota del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de adquisición actualizado por inflación.

La exención alcanza a las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad utilizada como inversión, según explicó Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios. Quedan fuera de ese beneficio las ganancias generadas por una actividad inmobiliaria habitual o empresarial, como las desarrolladoras que construyen y venden unidades como parte de su negocio, que continúan tributando en el régimen general de Ganancias.

Comisiones, escribano y Sellos: los costos que se mantienen

• Comisión inmobiliaria: suele ubicarse entre el 3% y el 4% del precio de venta, con variaciones según lo pactado entre las partes intervinientes.
• Honorarios del escribano: se determinan según el valor del inmueble y los aranceles vigentes del colegio correspondiente.
• Impuesto de Sellos en CABA: la alícuota general es del 3,5%, con una exención para primera vivienda o vivienda única hasta un valor que Tapiola estimó en aproximadamente $220.000.000. Cuando se supera ese tope, el tributo recae únicamente sobre el excedente.
• Gastos del crédito hipotecario: tasación, seguros obligatorios y cargos administrativos del banco, en caso de que la compra se financie con un préstamo.

El esquema bonaerense difiere del porteño: la alícuota del Impuesto de Sellos ronda el 2% y, según la explicación del desarrollador, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor. Por eso, la ubicación y el valor de la propiedad modifican de manera sensible el cuadro de gastos de la operación, un detalle que conviene repasar antes de avanzar con una firma.

“Existe una exención para primera vivienda o vivienda única hasta un valor que situé en aproximadamente $220.000.000. Cuando se supera ese límite, el tributo alcanza únicamente al excedente.”Tapiola, CEO de Spazios

En definitiva, vender una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires dejó de pagar el ITI y, para las operaciones ocasionales, también dejó de pagar el impuesto cedular, aunque comisiones, honorarios del escribano y Sellos continúan formando parte del presupuesto. La diferencia entre CABA y provincia, sumada al costo eventual del crédito hipotecario, mantiene vigente la necesidad de revisar cada componente antes de cerrar la operación, en lugar de atender únicamente al precio de venta acordado entre las partes.